Переуступка прав на недвижимость.

Переуступка квартиры в новостройке — важный аспект при продаже данного ликвидного актива, так как требует получения разрешения.

В большинстве случаев в договоре долевого участия с застройщиком прописано требование получить согласие на переуступку.

Процесс получения согласия на переуступку может различаться:

у некоторых застройщиков достаточно написать заявление,
другие могут требовать оплату или процент от суммы переуступки.

Существуют случаи, когда застройщик не соглашается на переуступку вовсе или делает это очень редко. Некоторые компании выходят на такие меры только в случае отсутствия аналогичных квартир в их продаже.

Важно помнить, что некоторые застройщики могут дать согласие лишь в случае наличия конкретного покупателя, что усложняет процесс продажи.

Хотя, теоретически, можно уступить права без согласия застройщика. Многие покупатели не идут на такой шаг, если это противоречит условиям договора. Поэтому рекомендуется выяснить все детали заранее, чтобы избежать проблем при продаже квартиры.

Кроме разрешения на переуступку, также важно иметь справку о полной оплате договора, которая может быть необходима:

как для подтверждения финансовой чистоты перед покупателем,
так и для доказательства минимального срока владения квартирой при обращении в налоговую службу.

Некоторые застройщики предоставляют такие справки, даже если ипотечный кредит еще не выплачен, но с введением эскроу-счетов ситуация может измениться.

Эскроу-счета внесли коррективы в этот процесс. Теперь для подтверждения оплаты многие застройщики требуют дополнительные документы. В случае отказа от выдачи справки о полной оплате, можно обратиться в банк за подтверждением перечисления средств на эскроу-счет.

Важно быть готовым к таким возможным усложнениям и заранее продумать все детали процесса переуступки квартиры в новостройке.

Статья 11. Уступка прав требований по договору

Для определения приблизительной цены переуступки квартиры в новостройке необходимо провести анализ цен на схожие объекты у застройщика.

Также стоит изучить наличие аналогичных квартир на рынке с уже существующими уступками.

С учетом таких параметров как:

срок сдачи,
цены у застройщика и у конкурентов, можно определить сбалансированную стоимость.

Обычно цена переуступки на 5-10% ниже цены аналогичных квартир у застройщика с схожими сроками сдачи, обычно в пределах трех-четырех месяцев. Это объясняется несколькими основными причинами.

По процессу переуступки квартиры в новостройке существует несколько важных аспектов, которые стоит учитывать.

Доверие к крупным застройщикам обычно выше из-за рекламы, комфортных офисов и профессиональных менеджеров.
Юридическая прозрачность также играет роль, так как сама сделка с застройщиком юридически проще для обычного человека.
Необходимо проверить уступку прав требования и удостовериться, что квартира полностью оплачена застройщику.

Существуют и другие факторы, влияющие на процесс переуступки, такие как

акции,
льготная ипотека,
сложности сделок при наличии ипотеки,
также возможные ограничения со стороны банков.

Идеальной ситуацией для продавца будет отсутствие аналогичных квартир у застройщика на рынке, что создает дополнительный спрос на уступку. В таких случаях скидки при продаже могут быть неактуальными.

Если для продажи по переуступке вы решите заказать выписку из ЕГРН в бумажном виде, знайте, что часто это внушительная стопка бумаги. В ней будут все заключенные договоры по земельному участку, на котором находится ваш дом.

Процесс продажи квартиры по переуступке схож со стандартной сделкой купли-продажи.

Начните с размещения объявления на популярных сайтах, таких как:

«Циан»,
«Авито»,
«Яндекс-недвижимости»
«Домклике».

Вместо фотографий квартиры рекомендуется использовать:

изображения окрестностей,
планировку.

При наличии шоурума с похожей планировкой у застройщика, можно добавить его фотографии. Однако это может вызвать некоторые недоразумения у потенциальных покупателей относительно мебели и возможности осмотра квартиры.

Для самостоятельной продажи укажите в объявлении фразу «о нежелании сотрудничества с агентствами», чтобы избежать назойливых предложений. При переуступке не требуется проведение массовых показов, как это часто бывает при обычной продаже.

Основная задача заключается в:

предоставлении информации о документах,
и возможных торгах по телефону, что может осуществить сам собственник.

Однако в случае нестандартных ситуаций, например, с проблемами ипотеки или согласием застройщика на переуступку, помощь риелтора может быть полезной.

После нахождения покупателя заключите с ним договор аванса или задатка и определите дату сделки. При ипотеке покупателя необходимо согласовать объект с банком и предоставить необходимые документы. Затем оформите договор переуступки и согласуйте форму расчетов. После регистрации уступки новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика.

Не забудьте уплатить налог на продажу квартиры по переуступке. Он составляет 13% от разницы между суммой уступки и суммой в договоре долевого участия. Учтите также выплаченные проценты по ипотеке как расходы для уменьшения налога. Все данные о сделке необходимо указать в налоговой декларации для соответствующего налогового периода.

Схемы уклонения от налогов при переуступке являются незаконными и неразумными, поэтому следует принимать во внимание все налоговые обязательства.

Приемка квартиры после постройки и введения в эксплуатацию является важным этапом.

Если вы не уверены в своих способностях оценки качества квартиры, рекомендуется воспользоваться услугами специалистов. Правильное и детальное фиксирование всех дефектов в акте осмотра поможет избежать проблем в будущем.